Особенности договора покупки доли в квартире

Значительное число объектов жилой недвижимости является совместной собственностью нескольких лиц. В силу различных жизненных обстоятельств один из владельцев может принять решение о продаже своей доли. Данная сделка предусматривает обязательное оформление договора купли-продажи доли, который имеет определенную специфику (как заключения, так и оформления).

Продажа доли – особенности

Режим долевой собственности предполагает, что каждый собственник обладает определенной частью объекта недвижимости. Данная часть может быть выделена в натуре, то есть иметь четкие границы, и тогда режим совместной собственности распространяется на общие строительные конструкции, например, на крышу. Но в большинстве случаев доли не выделяются в натуре, так как для этого нет технической возможности. Отметим, что действующее законодательство не устанавливает ограничений по минимальному размеру доли, и на практике иногда появляются доли, составляющие менее одного квадратного метра площади квартиры. Нет ограничений и по количеству собственников долей, их может быть значительное число (и каждый из них имеет равный объем прав).

Режим долевой собственности накладывает определенные ограничения на права собственника по распоряжению своим имуществом. Прежде всего осуществление большинства сделок с долями невозможно без согласия остальных собственников. Поэтому и заключение договора купли-продажи доли квартиры имеет ряд особенностей.

Согласно действующему законодательству собственник доли в долевом имуществе имеет право преимущественного приобретения отчуждаемой доли. В связи с этим продавец должен направить письменное уведомление остальным собственникам о планируемой продаже доли с предложением приобрести её. Если остальные собственники отказались в письменной форме от покупки или в течение месяца не дали ответ по уведомлению, то собственник доли может продать долю третьим лицам. Уведомление о продаже продавец может направить лично или уполномочить на это других лиц, например, некоторые аутсорсинговые компании оказывают подобного рода услуги. При выборе второго варианта необходимо, чтобы в уведомлении было четко обозначено, кто и за сколько хочет продать свою долю. Кстати, при обозначении цены в уведомлении остальным дольщикам следует учитывать, что продажа третьим лицам должна быть осуществлена по цене, которая не ниже указанной.

Форма и содержание договора купли-продажи доли

Договор покупки доли в 2017 году ничем не отличается от договора купли-продажи квартиры. Он также должен быть оформлен в письменном виде и содержать ряд обязательных разделов:

• Фамилия, имя, отчество и паспортные данные каждой из сторон;
• Наименование объекта, в данном случае обязательно указывается размер доли, например, 1/3 двухкомнатной квартиры общей площадью 85 кв.м.
• Точный адрес объекта с указанием кадастрового номера;
• Информация о документе, подтверждающем право собственности на долю;
• Цена и порядок расчетов;
• Ответственность каждой из сторон.

В связи с тем, что доля квартиры имеет определенную специфику, связанную с наличием иных собственников, то в договор необходимо внести следующую информацию:

• Сведения о лицах, имеющих регистрацию по данному адресу и право проживать в данной квартире;
• Подтверждение об уведомлении лиц, у которых есть право преимущественного приобретения доли, а также об их отказе от реализации этого права.

В 2017 году сделки с долями квартиры подлежат нотариальному удостоверению, поэтому стороны должны учесть в договоре, какая из сторон несет расходы на услуги нотариуса. Но участие нотариуса при проведении купли-продажи доли является своеобразной гарантией, что в дальнейшем ни у продавца, ни у покупателя не возникнут проблемы в связи с заключением договора.

Совет: в качестве приложения к договору желательно прикладывать экземпляр уведомления других собственников, а также копии их отказов от преимущественного права покупки.

Стоит отметить, что стоит избегать использования типовых договоров для сделок с долями, так как каждая ситуация по продаже доли в квартире имеет свои особенности, которые обязательно должны быть отражены в договоре. Если договоры купли-продажи гаража или акты приема-передачи квартиры при сдаче в аренду, наоборот, лучше использовать типовые, так как они в полной мере отражают все нюансы сделки, то договор по долям необходимо готовить к конкретному случаю. В 2017 году лучше всего взять развернутый образец и на его основе подготовить свой документ, где будут зафиксированы все специфичные черты сделки, к примеру, количество лиц, имеющих право постоянного проживания в продаваемой квартире.

Доля в квартире является такой же собственностью, как и полноценная квартира, но её владельцу необходимо учитывать специфику распоряжения ею, в том числе и особенности отчуждения. Покупателю доли также требуется знать некоторые нюансы оформления и дальнейшего использования. Например, учитывая существующие в большинстве банков порядки покупки квартиры в ипотеку, можно уверенно сказать, что долю в кредит купить не получится. Однако многие кредитные организации принимают долю в жилой недвижимости в качестве обеспечения по кредитным обязательствам. Поэтому сделки с долями не так уж сложны, необходимо только внимательно подходить к предмету продажи и знать все нюансы её оформления.

Образец договора купли-продажи доли квартиры

• Скачать образец договора купли-продажи доли квартиры .doc