Проект гостиницы на 20 номеров, стоимость проектирования отелей в Москве

Начинаем считать бизнес-план гостиницы на 20 номеров

Конечно, мы не можем предположить, в каком городе и какую гостиницу вы собираетесь открывать. Следовательно, все числа, приведенные в этой арифметике, будут максимальными средними. Мы решили взять крупный город в России, которых много (Владивосток, Тюмень, Тольятти и др.), с населением 700 000 жителей.

Для отеля мы должны взять кредит в банке на 15 лет. Сумма 11 600 000 руб. Из них 3,5 млн пойдет на реконструкцию, ремонт и проектирование помещений. На обустройство комнат мебелью, сантехникой и необходимыми элементами 5 млн руб. На обустройство зала, кухни и прачечной потребуется 1,8 млн. Открытие бизнеса, получение необходимых согласований и документов, в том числе юридические услуги, составят 100 000 рублей. Выделим 200 000 рублей на создание хорошего сайта и производство рекламной продукции. Кроме того, нужно учесть и другие расходы: на них мы выделим 700 000 рублей.

В рассматриваемой гостинице будет 20 номеров. 3 люкса будет достаточно. 9 двухместных номеров и 8 одноместных. Учтем цены 2016 года, их средние значения:

• Люкс будет стоить — 4400 руб.
• Двухместный номер — 3200 руб.
• Одноместный номер — 2000 руб.

Средняя цена номера составит (3*4400+3200*9+8*2000)/20 = 2,9 тыс руб.

Отель рассчитан максимум на 32 гостя. Средняя заполняемость отеля составляет 50-70%. Подсчитаем примерный доход за месяц — 1,4 млн руб.

Услуги

Понятно, что вы можете выбрать любую услугу для своего отеля. Берем минимальное количество услуг. Стандартный набор сегодня – это, как минимум, Wi-Fi, бесплатная подача утюгов и гладильных досок; небольшой магазин в холле с пирогами, предметами первой необходимости и сувенирами; буфет; набор одноразовых средств гигиены в ванную комнату; уборка и смена постельного белья.

Помещение

В среднем небольшой гостинице с вышеперечисленным сервисом потребуется номер примерной площадью 500-600 кв. Мы выберем место недалеко от центра города, но так, чтобы вы могли добраться до всех достопримечательностей и исторического центра города на машине или общественном транспорте за 15 минут. Мы хотим дополнительную парковку. А сам отель должен быть расположен рядом с транспортным узлом. Такая комната будет стоить нам около 200 000 рублей в месяц в большом городе.

Требования к помещению следует учитывать при его выборе. По установленным в РФ нормам на одного гостя должно приходиться не менее 15 м2 площади. Каждую комнату можно проветривать и кондиционировать. Канализация, горячая вода и отопление в здании проведены.

Выбор помещения: аренда или покупка?

Согласно требованиям ГОСТ, гостиница должна иметь электричество, водопровод, вентиляцию, связь и другие коммуникации, а также помещения, распределенные по определенным площадям (то есть перепланировка). И конечно нужно сделать хороший ремонт.

Выбор – купить или арендовать – помещение зависит только от способностей бизнесмена. Конечно, лучше иметь объект в собственности, но имеющийся капитал не всегда позволяет купить здание или заняться его строительством.

Арендовать помещение у собственника или у городских властей; В любом случае важно правильно составить договор. Он должен быть заключен на срок не менее 5-10 лет. Все вложения в ремонт должны окупиться. Кроме того, для решения проблемы индексации арендной платы оптимально указать в договоре максимальный процент, на который арендная плата может повышаться в цене в течение года.

Стройка

В соответствии с требованиями, предъявляемыми ГОСТ к мини-гостиницам, такое заведение должно располагаться либо вообще в отдельно стоящем здании, либо в помещении с отдельным входом. Вполне понятно, что наиболее привлекательным можно считать строительство собственного здания.

Существующие сегодня проекты мини-гостиниц настолько разнообразны, что выбрать тот, который будет соответствовать собственному вкусу и планам, не составит труда. Но! Давайте посмотрим на некоторые цифры. Так что строительство в столице мини-гостиницы на пятьдесят номеров обойдется (и это в среднем) в пять миллионов долларов! Впечатляющий?

В крупных российских городах сумма уменьшится до значения в пару миллионов, в регионах может ограничиться пятьюстами тысячами. Конечно, при наличии подходящих инвесторов проблем не будет, но кроме самих затрат строительство в нашей стране связано с такими бюрократическими проволочками и бумажной волокитой, что все документы на землю под гостиницу можно получить только через год.

Где искать клиентов?

Это основная проблема гостиничного бизнеса. Ведь основные клиенты – это люди, которые приезжают из других городов. Поэтому основным способом рекламы является сайт мини-гостиницы. На нем вы можете разместить фото своего отеля, обязательно указав стоимость проживания.

Сотрудничество с туроператорами и ресурсами онлайн-бронирования — еще один способ привлечения клиентов. И — безусловно — постоянное развитие и совершенствование сервиса начнет способствовать тому, что гости, уже воспользовавшиеся услугами, вернутся в мини-отель или расскажут об этом родным и близким.

Формат гостиницы

Подрядчик еще на стадии проекта выбирает формат гостиницы, который ему подходит.

1. Общежитие. Это самый простой тип отеля; рассчитан на 5-7 комнат, в каждой из которых проживает несколько человек. Обычно предполагает общую кухню и зону отдыха.
2. Отель средних размеров. Предоставляет 15-20 номеров с гостиничным обслуживанием.
3. Небольшой отель. Содержит до 40 номеров.
4. Большой отель. Имеет от 50 номеров. Таких отелей в индивидуальном или сетевом масштабе на российском рынке несколько сотен.

Последние два варианта предполагают крупные инвестиции в проект, а также тщательное согласование с городскими властями и государственными структурами.

Перспективы гостиничной отрасли

На российском гостиничном рынке можно выделить несколько тенденций.

Крупные городские агломерации в Российской Федерации являются центрами деловой активности. Рост этой деятельности увеличивает спрос на отели. Несмотря на достаточно высокую конкуренцию в отрасли, в половине крупных городов России отсутствуют гостиницы и гостиницы. Растет спрос на бизнес-отели, оборудованные коворкинг-центрами, конференц-залами и т д. В связи с этим можно выделить эконом-сегмент: в городах не хватает 2- и 3-звездочных отелей.

Сектор туризма в стране развивается с каждым годом. Растет количество туристов (российских и иностранцев); особенно это касается выходцев из азиатских стран. Это требует создания инфраструктуры, в том числе полноценных и мини-гостиниц. Государство оказывает поддержку начинающим владельцам отелей. В 2020 году на эти цели предполагается выделить более 120 миллиардов рублей.

Какие документы оформить

Во-первых, вам необходимо выбрать организационно-правовую форму собственности вашей компании. Есть два основных варианта — ИП или ООО как простейшая форма юридического лица. Перед выбором той или иной формы необходимо проконсультироваться с юристом.

Код ОКВЭД при открытии гостиницы 55.1 «Деятельность в гостиницах и других местах временного пребывания». Другие коды указываются в зависимости от дополнительных услуг. При организации бизнеса необходимо исходить из требований ГОСТ Р 54606-2011 «Услуги малогабаритных средств размещения. Общие требования». Все гостиницы обязаны пройти процедуру классификации в соответствии с российскими правилами классификации гостиниц для получения категории «звездность» (от 1 до 5 «звезд»).

Также решаются все вопросы с пожарной службой и СЭС (наличие договоров на дезинсекцию, дератизацию, вывоз мусора, ведение программы производственного контроля и т.д.).

Текущие расходы

До половины дохода идет на обеспечение работы мини-гостиницы. Но при правильном управлении и грамотном подходе к делу их можно сократить до тридцати процентов.

Где используются деньги? Первая общая и зарплата работникам. Давайте посмотрим на некоторые цифры. Оплата труда (значение, опять же, среднее) персонала:

• администратор — 350;
• горничная – от 200 долларов;
• охранник — около $300;
• бармен – от 200 до 400 долларов;
• повар — около 400 долларов.

Также необходимо потратить деньги на оплату услуг приходящего обслуживающего персонала: электриков, сантехников, телефонистов и т.д. Также необходимо произвести соответствующий ремонт, а также обновить постельное белье, мебель, приобрести моющие и чистящие средства и другие атрибуты помещения инвентарь.

Приобретение в собственность

Оптимальный вариант – купить собственное помещение. Так, предприниматели часто покупают коммуналки, переводят их в нежилые, приводят в порядок и обустраивают комнаты. Стоимость такой квартиры зависит, опять же, от города, в котором она находится, и района, поэтому точно оценить ее невозможно.

Что касается покупки оборудования, мебели, ремонта, монтажа сантехники, электропроводки и других коммуникаций, то это будет стоить от двухсот до пятисот долларов е. (из расчета 1 кв.м.). Ниже – несколько слов о том, как и чем должен быть оборудован номер для мини-гостиницы. Его бизнес-план непременно должен включать окончательные расчеты стоимости этой составляющей.

Куда можно обратиться за льготным финансированием?

Если у вас недостаточно собственных средств для открытия мини-гостиницы, вы можете привлечь льготные кредиты в рамках государственных программ, направленных на поддержку малого бизнеса. В рамках национального проекта «Малое и среднее предпринимательство и поддержка индивидуальной предпринимательской инициативы» Минэкономразвития России разработана программа кредитования, согласно которой кредит с процентной ставкой не более 8,5% годовых год стал доступен для гостиничного бизнеса. По этой программе можно получить кредит до 2 млрд рублей сроком на 10 лет. Если вам нужна небольшая сумма денег, то лучше обратиться в государственные микрофинансовые организации, где выдаются кредиты до 5 млн рублей от 3,5% годовых на срок до 3 лет, в том числе на стартап.

Виктория Федотовская, владелица гостиницы «Победа», отмечает:

Большое количество дотаций и субсидий для предпринимателей выделяют как региональные, так и муниципальные власти. Правда, для этого нужно собрать пакет необходимых документов и защитить проект. Это может быть непросто и потребует времени. Обратите внимание на все детали положения о конкурсе, даже малейшее несоблюдение требований может лишить вас льготного финансирования. Но если вы добьетесь успеха, вы привлечете дополнительные инвестиции в свой бизнес.

Сколько стоит открыть мини-отель?

Напоследок приведем пример необходимых затрат на открытие небольшой — на десять номеров — гостиницы.

• Приобретение недвижимости — от 300 до 400 тысяч долларов.
• Регистрация ИП (ООО) и разрешительная документация (перевод в нежилой фонд, бумаги из СЭС, БТИ, пожарной инспекции) — 5 тысяч долларов.
• Ремонт и адаптация к гостиничным стандартам – от 50 до 100 тысяч долларов.
• Закупка оборудования и аксессуаров для космического фонда — от 35 тысяч долларов.

Общая минимальная сумма составит около 400 тысяч долларов. Он окупится за три-четыре года. И тогда бизнес начнет приносить стабильный и хороший доход. Настолько хорошо, что вы можете подумать об открытии собственной сети мини-гостиниц. Почему бы и нет? Опыт уже есть.

Расположение объекта

Место для отеля нужно выбирать тщательно. Это напрямую влияет на спрос на услуги и ценообразование. Невыгодно размещать объект в промзоне города или в отдаленном жилом массиве. При выборе места нужно сразу обращать внимание на три фактора: уровень людского трафика и инфраструктуры, транспортная доступность.

Перспективные места для расположения отеля:

• автобусные станции;
• железнодорожные станции;
• станции метро;
• в центральной части поселка, недалеко от достопримечательностей;
• дорожные развязки;
• по основным магистралям и т.д.

Если мини-отель открывается в курортном городе, то лучше сделать это поближе к пляжу.

Персонал

Владелец, конечно, может взять на себя управление мини-гостиницей. Но и здесь без обслуживающего персонала не обойтись, ведь работать гостинице приходится круглосуточно. Кроме того, на таких предприятиях также действуют особые правила и требования к персоналу.

Поскольку сотрудники отеля имеют доступ в номера, где проживают гости, и хранят личные вещи, деньги, ценные вещи (хотя для последних двух лучше предусмотреть сейф на ресепшн), ни в коем случае не рекомендуется набирать в штат непроверенных людей.

Что касается количества сотрудников, то вот расчеты для мини-гостиницы на 10 номеров. Вам нужны два администратора, которые работают посменно, две домработницы и охранник. Что касается остальных сотрудников, то они нанимаются по мере необходимости.

Так, например, при наличии бара в мини-гостинице потребуются бармен и повар. Но, как правило, в небольших гостиницах на десять номеров такие услуги не предлагаются. Гораздо проще обустроить небольшую (но в соответствии с требованиями СЭС) общую кухню.

Открытие мини-гостиницы пошагово

1. Регистрация бизнеса.

Выберите форму собственности: ИП или ООО. Оба имеют свои преимущества и недостатки. Сравним их в таблице:

Регистрация	Просто и быстро: минимум документов (заявление, копия паспорта, квитанция об уплате госпошлины, свидетельство о регистрации). Процесс не занимает более 5 дней	Сложно и долго: большой пакет документов, создание учредительных документов. Процесс может занять несколько недель
Ответственность	Индивидуальный предприниматель несет ответственность за свое личное имущество	Собственник несет ответственность в пределах уставного капитала
Мероприятия	Есть ограничения. Например, нельзя продавать алкоголь	Нет ограничений
Бухгалтерский учет	Нет необходимости вести	Обязательно ведите
Штрафы	Штрафы небольшие, например, за нарушения кассовых операций — 5 000 руб	Штрафы гораздо выше, чем для ИП. Аналогичный штраф для ООО 80 000 руб
Ликвидация бизнеса	Простой, срок — 1 месяц	Сложный – до полугода

Если вы планируете иметь в мини-гостинице бар с алкогольными напитками, необходимо зарегистрировать ООО, ИП продавать алкоголь не может. Либо можно привлечь другое юридическое лицо для организации питания и продажи алкоголя.

В целом для мини-гостиницы больше подходит ИП — меньше документов собирать для открытия, меньше штрафы, не нужно вести бухгалтерию.

1. Выбор места и помещения.

Самые главные клиенты мини-гостиниц – это туристы и искатели. При выборе места для гостиницы учитывайте этот фактор. В первую очередь изучите пространство возле вокзалов, станций метро и учебных заведений. Гостиничные услуги будут более востребованы, если в шаговой доступности находятся достопримечательности, торговые центры и рестораны.

Чаще всего под мини-гостиницу сдается готовое помещение или покупается и перепланируется квартира в жилом доме. Аренда номера – более дешевый и быстрый вариант при открытии мини-гостиницы. Но аренда будет постоянной статьей расходов, а учитывая, что срок окупаемости гостиниц обычно составляет около 5 лет, выгоднее будет купить собственное жилье. Если вы решили купить квартиры в жилом доме, их необходимо перевести из жилого фонда в нежилой с последующей перепланировкой. Процесс этот долгий и трудоемкий – может занять около года.

1. Ремонт.

После того, как помещение выбрано, в нем необходимо произвести ремонт и привести его в соответствие с требованиями пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности, чтобы пройти проверку соответствующих органов.

Требования пожарной безопасности изложены в следующих документах:

• в Федеральном законе от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»;
• в Постановлении Правительства Российской Федерации от 25 апреля 2012 г. № 390 «О противопожарном режиме»;
• в методических указаниях «Системы противопожарной защиты» СП 1.13130 ​​- СП 12.13130.

Чтобы не запутаться в различных нормах и правилах, рекомендуем ознакомиться с основными требованиями пожарной безопасности к гостиницам на сайте МЧС России и обратиться за консультацией в органы пожарной охраны вашего города (района.

Гостиницы должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам согласно ГОСТ Р 51185-2014. Особенности реализации таких правил можно уточнить в Роспотребнадзоре, который должен быть уведомлен в обязательном порядке о начале деятельности.

1. Покупка мебели и оборудования.

Подготовленное помещение должно быть оборудовано мебелью, бытовой и оргтехникой. Также необходимо купить постельное белье и другой текстиль.

1. Штабной комитет.

Для нормальной работы гостиницы необходимо:

• директор;
• бухгалтер;
• мастер финансовой части (техническая работа);
• администраторы — 2 человека;
• горничная — 2 человека;
• чистящие средства — 2 чел;
• бармен – 2 человека;
• охранник — 2 человека.

Бухгалтерия, охрана, клининг, услуги общественного питания могут быть переданы на аутсорсинг. Тогда количество необходимых сотрудников сократится до директора, администраторов, домработниц и техника.

1. Выбор способа управления отелем.

Вы можете вести шахматную доску на бумаге: записывать все бронирования и комментарии о гостях, самостоятельно отслеживать новые бронирования и обновлять данные о тарифах на различных сайтах, а также лично каждый день посещать УВМ в МВД для отчета о гостях. При таком подходе возможны ошибки, задержки в бронировании и штрафы, если вы не успеете подать информацию о гостях в УВМ в МВД в течение одного дня.

Другой вариант – приобрести систему управления отелем. Для небольших гостиниц существуют веб-сервисы, помогающие вести гостиничный бизнес и не перегруженные лишними функциями. Преимущества онлайн-сервиса:

• все заказы вносятся в единую шахматную доску онлайн, вы всегда знаете, кто и когда заселяется, не допускаете накладок и успеваете подготовить номер к приходу гостя;
• бронирования с сайтов и со страницы автоматически попадают в шахматную доску и не теряются;
• вы можете работать со многими сайтами одновременно, не опасаясь пропустить заказ на одном из них;
• вы можете сообщить о пребывании гостей в УВМ в МВД, сформировав и/или отправив данные в электронном виде.

1. Организация рекламы.

Основной поток клиентов в гостиничном бизнесе идет через Интернет, поэтому вам нужно сообщить о своем отеле, где вы можете:

• Добавляйте информацию в Яндекс.Карты, 2ГИС и другие городские сервисы.
• Создайте аккаунт в Instagram, создайте группы ВКонтакте и Facebook. Заранее сделайте красивые фото отеля и не забывайте регулярно выкладывать.
• Добавьте свой отель на основные платформы бронирования: Booking.com, Ostrovok.ru и другие.
• наличие собственного сайта — большой плюс..