Бизнес по строительству домов, с чего начать

Перед тем, как начнем

Узнайте, достаточно ли у вас средств, возможность взять кредит для старта самостоятельно или нужно ли вам привлекать инвесторов. Если у вас уже есть средства, вы можете создать ИП; для привлечения крупной суммы со стороны организация ООО будет лучшим выбором.

Изучите спрос на недвижимость в вашем районе. В зависимости от этого следует выбирать направление деятельности: строительство рядных домов, коттеджей на продажу или деревянных домов на заказ.

При составлении бизнес-плана следует учитывать сезонные колебания, среднюю стоимость жилья в вашем районе и покупательную способность населения. Спрос на жилищное строительство очень высок, но начинать лучше с узкой специализации и выбирать наиболее популярные варианты, позволяющие добиться окупаемости в кратчайшие сроки.

Основные риски

Строительная отрасль отличается высокой конкуренцией. Новичок должен выбрать узкую специализацию и предложить клиентам высочайший уровень обслуживания. Ваше преимущество в том, что вы можете сосредоточиться на мелочах. У крупных строительных компаний такой возможности нет из-за особенностей организации управления.

В зависимости от сезона. Все этапы строительства коттеджей можно проводить весной и летом. При правильной организации работ и наличии достаточных средств для обеспечения строительства «под ключ» в полном объеме можно уже осенью приступить к продаже своего дома. При несоблюдении этих условий очень велик риск промерзания конструкции до следующего сезона. Перед началом работы убедитесь, что у вас есть все необходимое, чтобы сдать объект к намеченной дате.

Как стать частным застройщиком?

Чтобы построить дом для последующей продажи, необходимо пополнить первоначальный капитал, которого будет достаточно для покупки земельного участка, проектирования, закупки стройматериалов, реализации проекта и поиска конкретного покупателя на объект.

Практика показывает, что не все бизнесмены обладают нужными ресурсами, опытом и компетенцией. Кроме того, немаловажным аспектом является сотрудничество с надежными поставщиками, которые смогут продать вам стройматериалы по себестоимости.

На этапе реализации идеи важно привлечь квалифицированных подрядчиков, которые выполнят работу качественно и в срок. Сотрудничество с агентами по недвижимости, запуск рекламы и использование маркетинговых инструментов будут вам на руку. Чем быстрее будет построен и продан дом, тем больше капитала вы получите для последующего оборота денег.

Неоспоримым преимуществом также является наличие строительной техники, которая вам необходима в обязательном порядке. Кроме того, нужно просчитать все расходы на аренду оборудования и содержание персонала.

Обратите внимание, что для легализации здания необходимо пройти через контролирующие органы. Застройщик должен иметь необходимые разрешения и лицензии, дающие право на работу.

Местоположение

Офис компании должен располагаться в центральном или деловом районе города. Здесь вы будете проводить встречи с клиентами и партнерами. Кроме того, в центральном офисе будут работать проектировщики, бухгалтеры, менеджеры по работе с клиентами и поставщиками.

Объект для хранения оборудования и изготовления сборных деревянных домов должен располагаться в промышленной зоне или на окраине города. Подходит для производственных и складских помещений. Важным моментом является практическая транспортная развязка и возможность подвести необходимые для деятельности коммуникации.

Если вы специализируетесь на строительстве коттеджей или рядных домов и их последующей продаже, добавляется вопрос поиска места под строительство. Изучите планы развития города. Строить дома в отдаленном поселке, где нет современной инфраструктуры и удобного транспорта, невыгодно. Ищите свободные участки на узкой территории, с коммуникациями и в непосредственной близости от школ, магазинов, медицинских учреждений и других объектов инфраструктуры.

Подпишите договор с агентом по недвижимости, который предоставит вам информацию о средней стоимости жилья в каждом из районов. Выбрав интересные места, закажите анализ грунта в геодезической службе.

Оборудование

покупать дорогую строительную технику не стоит. В зависимости от проекта на каждом этапе работ можно арендовать необходимое оборудование с персоналом у компаний, которые специализируются на предоставлении подобных услуг. Покупайте только те инструменты и оборудование, которые необходимы для вашей работы в любой момент времени.

Если вы планируете продавать готовые деревянные дома, ситуация иная. Бригада лесозаготовителей должна быть оснащена бензопилами и другим оборудованием для лесозаготовок. Возможна аренда транспортных средств для перевозки дров к месту сборки. Сборку, которую лучше проводить зимой, также производят с помощью бензопилы, электрорубанка и стандартного набора столярных инструментов. Для работы нужна мини электростанция. Примерная стоимость комплекта оборудования для работы одной бригады 50-60 тысяч рублей.

Что нам стоит дом построить: сколько нужно денег для инвестиций и где их можно взять

Есть несколько способов получить деньги, необходимые для покупки дома:

• Жилищный кредит — достаточно иметь 25% денег от общей стоимости дома. Жилищные кредиты берутся на срок от 5 до 30 лет, а залогом выступает само имущество. Многие строительные компании активно сотрудничают с банками и часто предлагают строительные услуги за деньги банков. Процентные ставки по ипотеке на покупку недвижимости или строительства в различных банках варьируются от 7% до 12,5% годовых.
• Обычный кредит – более высокий процент процентов по кредиту, в отличие от ипотеки, уравновешивается освобождением жилья от обременений. При таком способе получения финансирования дом будет принадлежать владельцу и может быть быстро продан без одобрения банка.
  Справочник компаний, специализирующихся на получении кредитов и рассрочки на строительство.
• Совместный фонд — можно объединить финансы с друзьями или родственниками, все договоренности заключать через юристов.

Важно знать!Во многих регионах России действуют государственные программы по обеспечению населения жильем. Некоторые категории жителей могут получить безвозмездную субсидию от 30% до 71% от стоимости объекта на строительство и приобретение первого жилья в сельской местности. К таким категориям относятся молодые семьи, в которых один из супругов моложе 35 лет, многодетные семьи, военнослужащие и высококвалифицированные специалисты.

Частный сектор, ветхие дома

Самый реальный способ, позволяющий проверить свой опыт в строительной сфере и заработать деньги на реализацию крупных проектов, это купить ветхие дома в частном секторе вашего города, снести это жилье и построить на его месте новые современные дома.

Нельзя сказать, что это легкий путь — на этом поприще можно столкнуться со многими трудностями. Ждут этапа покупки участка земли с ветхим домом, разработки проекта и согласования с администрацией, подключения инженерных сетей. Будьте готовы, что вам понадобится квалифицированный юрист, который возьмет на себя эту бюрократическую часть. Важно отметить, что от покупки ветхого дома до начала строительства новых малоэтажных домов пройдет достаточно много времени – от нескольких месяцев до года и более. Это означает, что деньги будут вложены, но ничего не вернутся. Нужен солидный финансовый резерв.

Мы не будем описывать сам процесс строительства, как и рассчитывать сумму инвестиций. Стоимость и технология строительства кирпичного и каркасного дома сильно различаются. Но вы также должны включить эти инвестиции в смету.

После завершения работы нужно легализовать «плод» своих стараний в контролирующих органах. Мы вообще не будем касаться этой темы, так как она очень обширна и достойна целого цикла статей. Перепоручите эти проблемы своему специалисту, о назначении которого уже говорилось.

Только после того, как все документы будут готовы, можно приступать к продаже, а здесь все зависит от рынка. Во время строительства цены на недвижимость такого типа могут несколько увеличиваться или, наоборот, несколько падать. Покупательная способность (а значит и активность) клиента — расти или, наоборот, уменьшаться. Это риск, и вы должны быть к нему готовы.

Но можно немного успокоить: по мнению экспертов, с момента законодательного утверждения частной собственности в России в постсоветский период недвижимость была и остается одним из самых надежных средств вложения капитала и практически не обвалилась в цене. Поэтому актив обязательно рано или поздно будет продан.

Где брать землю для строительного бизнеса?

Точно так же, как строительство на пустой земле не сработает, ее нужно купить. Если вы планируете построить коттеджный городок, покупка земли может стать хорошей инвестицией. Ведь после улучшения цена вырастет в несколько раз. Также больше прибыли принесет продажа коттеджа с участком. Но при этом для строительства многоквартирного дома необходимая площадь земельного участка гораздо меньше. Достаточно земли, эквивалентной двум-трем коттеджам. И стоимость земли окупится быстрее.

Для начала строительства также потребуются межевание, геодезия и коммуникации. Логично, что для многоквартирного дома этой работы будет гораздо меньше. Поэтому многие строительные компании предпочитают начинать со строительства высотных домов.

Кадры

Для строительства каркасного дома необходимо летом нанять бригаду лесорубов (5 человек). Сборку также должны осуществлять 5-6 квалифицированных специалистов, которые наняты владельцем компании на постоянной основе.

Для постоянной работы в компании, специализирующейся на строительстве домов под ключ, достаточно нескольких человек:

— Воспитатель.
— Председатель.
— Босс.
— Бухгалтер.

Все остальные сотрудники могут привлекаться на договорной основе в зависимости от этапа работы.

Ищите компании и команды с узкой специализацией:

— Дизайн.
— Земляные работы.
— Возведение стен.
— Внутренняя работа.
— Прокладка электроснабжения и связи.
— Водоснабжение.
— Отделочные работы.
— Ландшафтный дизайн.

Есть много предложений для каждого из элементов. Выбрав оптимальные варианты по стоимости услуг, качеству и срокам выполнения работ, вы можете в дальнейшем заключать договоры о сотрудничестве с каждой из этих бригад или компаний на строительство следующих объектов.

Проектирование

Чтобы бизнес-идея строительства домов на продажу увенчалась успехом, вам необходимо спроектировать дома. Вы работаете со шкалой – определяете размер недвижимости и ее пропорциональное отношение к участку. Далее нужно решить, как будет выглядеть дом и другие постройки, определить их размеры.

Также нужно снять реальные мерки, а затем перенести их на чертеж. Помните, что расстояние между домами должно быть не менее 3 метров. Следующий этап – проектирование дома. Здесь вы решаете, какими будут комнаты, их расположение. Дизайн при необходимости второй этаж. Помните, что весь дом должен быть выполнен в едином стиле.

Строительство домов как бизнес с нуля – особенности планирования + расходная часть

Строительная компания – это средний бизнес. Даже эконом-вариант запуска будет стоить от 1 млн рублей. Просто нанимать рабочих и начинать строительство домов на продажу в обход закона — неэффективная стратегия развития. Ваши предприятия либо будут остановлены на юридическом уровне, либо более профессиональные конкуренты будут просто вытеснены.

Как и в любом деле, необходимо позаботиться о разработке бизнес-плана. Рассмотрим, в частности, вопросы регистрации, производства, сбыта и финансирования. Далее пройдемся по каждому из пунктов более подробно.

1) Вопрос регистрации

Преимущества и недостатки наблюдаются в любой из организационно-правовых форм собственности. Если говорить об индивидуальном предпринимательстве, то есть надбавки по бухгалтерскому учету. Хотя формальных требований к отчетности нет, но ведение ее строительной организацией все же необходимо в связи с связью деятельности с материально-техническим риском.

Примечание! Помимо непосредственного бизнеса по строительству домов с нуля, вы можете открыть строительную фирму. Такой формат обеспечивает использование авансовых средств заказчика, что снижает финансовую нагрузку на застройщика с самого начала деятельности.

ООО предполагает больший масштаб деятельности + возможность сотрудничества с юридическими лицами. В 75-80% случаев новички в строительной сфере сразу отдают предпочтение организации, заранее давая бизнесу поле для будущего расширения.

Инструкция по регистрации ООО представлена ​​в таблице ниже.

один	Определяет, как вы регистрируетесь	Самостоятельно. В связи с увеличением количества сервисов онлайн-регистрации теперь решить проблему стало намного проще. Около 30% предпочитают закрыть это дело самостоятельно. Цена обойдется в 14 000 – 16 000 рублей.
Оплаченный. В качестве посредников используются услуги компании-регистратора. По цене на 5 000–10 000 ₽ выше самостоятельного варианта. Самый распространенный вариант регистрации в РФ.
ООО Покупатель. Используются услуги специализированной компании.
2	Имя	У владельца ООО может быть до шести вариантов наименования — полное или сокращенное наименование на русском языке или иностранном языке. Разрешено использование языков народов России.
3	Юридический адрес	В арендованном помещении. Дорого, но по закону правильно.
Домашний адрес владельца (одного из). Экономия на издержках. Для регистрации достаточно только регистрации.
Арендованный адрес. В обиходе его называют массовым. Их покупают в бизнес-инкубаторах или специализированных фирмах.
четыре	ХОРОШО	Зарегистрировался в приложении для регистрации. Следует вводить сразу несколько кодов, прогнозируя будущий потенциал расширения бизнеса. Коды указываются до 4 цифр. Для строительства домов следует учитывать группы ОКВЭД 41, 42 и 43.
5	Система уплаты налогов	ОСН. Сложно и невыгодно. Выдается всем ООО по умолчанию. Вы должны заплатить 3 вида налогов — НДС, подоходный налог и богатство.
УСН. Распространенный вариант с простым значением — 6% от дохода или 15% от дохода за вычетом расходов
6	Подготовка документации	Форма заявки Р11001
Учредительное решение или протокол собрания, если учредителей несколько.
2 копии устава
Квитанция об уплате государственной пошлины.
Если адрес куплен или арендован, требуется гарантийное письмо.
Инженерная лицензия.
Заявление о переходе на УСН — 2-3 экз
7	Подпись и прошивка	Практически вся документация требует подписи учредителей. Исключением является гарантийное письмо на аренду юридического адреса, где ставится подпись собственника недвижимости или арендодателя. Прошивать документы не обязательно, но желательно.
восемь	Уплата государственной пошлины	В настоящее время сумма взноса составляет 4000 рублей. Дата платежа должна быть позже даты подписания учредительного решения или протокола. Оплатить можно через сайт ФНС или в отделении банка.
9	Подача документов	Внимательно проверяем собранный пакет ценных бумаг и знакомимся с данными об уставном капитале. Подача осуществляется в ближайшую налоговую инспекцию или МФЦ. Возможна отправка в электронном виде.
10	Приобретение составляющих	Заявка обрабатывается в течение 3 рабочих дней. При подаче указывается электронная почта, куда направляется комплект бумаг из справки ИФНС, ЕГРЮЛ и Устава с отметкой регистрирующего органа.

Если строительная организация хочет работать по договорам свыше 3 000 000 рублей или участвовать в торгах с конкурсами на госзаказы, то необходимо будет вступить в саморегулируемую организацию (СРО). В строительной нише этот шаг заменяет лицензирование.

Важно! В СРО не могут вступить организации, стоимость контракта которых ниже 3 млн рублей. Другие ограничения включают строительство только временных объектов, заказы физическим лицам и отсутствие договоров с госзаказчиками.

После регистрации ООО необходимо зарегистрироваться в пенсии и ФСС. Также мы составляем список членов организации и получаем коды статистики Росстата. Делаем печать и открываем счет в банке.

2) Какой формат построек выбрать

Здесь за отправную точку стоит взять запросы от потенциальных покупателей. Во-первых, необходимо изучить спрос на недвижимость в пределах региона распространения. По статистике только 25% жилья россиян находится в частном фонде.

Что замечает покупатель частного дома:

• квадрат. Наибольшим спросом пользуются дома площадью 120-230 квадратных метров. Дома от 280 квадратных метров продать намного сложнее;
• количество этажей. Востребованы 1,5-этажные строения, где первый этаж является основным, а верхние идут в качестве пристройки (мансарды или детской);
• нормы приема. Здесь вы берете за отправную точку нормы для жилых помещений.

Последнее, но не менее важное — это инфраструктура. Менее 1% хотят дом в сельской местности. Для других важно наличие поблизости магазинов, школ, транспортных узлов и других социальных объектов. Чем выгоднее место с этой точки зрения, тем быстрее будет продаваться дом.

Какие дома можно построить под ключ:

• из кирпичей. Статусная и надежная альтернатива с архитектурой любой сложности. Строить долго + по цене, которая не каждому по карману;
  
• из пеноблоков. Дешевая кирпичная кладка и доступная цена делают такие дома под ключ очень популярными на рынке. Из минусов отметим только меньшую прочность. Особое внимание следует уделять поставщикам материалов;
  
• газобетон. Дома легко штабелируются + имеют высокий запас гибкости планировки. Цены тоже не кусаются. Из минусов — сильное влагопоглощение и паропроницаемость;
  
• тип рамы. Экономичная сборка, быстрая сборка, теплосбережение, отсутствие усадки – лишь малая часть преимуществ рассматриваемых конструкций. По долговечности они рассчитаны на 55-80 лет;
  
• бревенчатые домики. Экологически чистые, уютные и долговечные, но строить такие конструкции сложнее, чем другие виды сооружений. Проблемы чаще всего связаны с усадкой и разводкой инженерных сетей. Дорогой вариант для эстетов;
  

Помимо классификации по материалам, есть деление по архитектуре – хаусботы, домильоны, финские, энергосберегающие, русская классика и так далее. Новым компаниям выгоднее начинать с запуска опционов, где отправной точкой будет скорость продаж с молотка без ущерба для затрат.

3) Производственные моменты бизнеса по строительству домов

Производственная часть включает в себя определение направлений будущего развития, подбор персонала, закупку оборудования, проектирование, подбор строительных материалов и тому подобное. Далее мы более подробно остановимся на основных моментах.

А) Выбор земли + разрешение на постройку

Оптимальное решение – покупка помещения под частную застройку с возможностью дальнейшей перепродажи. Если хотите сэкономить, можно выделить участок побольше, на котором можно построить сразу 3-5 домов с последующим разделением.

Примечание! Не сбрасывайте со счетов покупку участков с ветхими и ветхими строениями. Если место географически очень привлекательное, для страны приемлема даже небольшая переплата.

Стоимость земли обычно составляет от 18% до 25% от общей стоимости строительных работ. Перед регистрацией участка закажите анализ геологии и геодезии для подтверждения пригодности для строительства дома. Цена услуги от 3500 рублей и выше.

Для получения разрешения на строительство необходимо:

• общий план;
• паспорт на земельный участок;
• договор аренды или копия договора купли-продажи;
• специализированное постановление о пригодности земли для строительства.

Если все в порядке, выдается паспорт + разрешение. Проект жилого дома – это отдельный документ, который необходимо разрабатывать параллельно с выдачей разрешения на строительство.

Б) Оборудование с инструментарием

Молодому бизнесу нет смысла покупать дорогое оборудование на старте.

Первые 6-12 месяцев можно арендовать оборудование и дорогостоящие инструменты у специализированных компаний.

В списке первой покупки необходимо указать только те инструменты, которые используются в строительстве для 80%+ процессов.

В минимальный набор инструментов входят:

• ручной набор;
• упражнения;
• перфоратор;
• электролобзик;
• отвертка

Средняя стоимость оборудования колеблется от 10 000 до 20 000 долларов. Если учесть сырье для внешней и внутренней отделки, то сумма увеличится еще на $25 000 — $30 000. На постройку одного дома уходит от 6 до 10 месяцев при наличии достаточного количества ресурсов.

В) Набор сотрудников

К услугам посредников обычно прибегают крупные и средние строительные компании, занимающиеся строительством домов под ключ. Если бизнес небольшой, и одновременно берется не более одного проекта, можно собрать собственную команду.

Кто возьмет на постоянную работу:

• мастер;
• рабочие и узкие специалисты — 4-8 человек;
• босс
• бухгалтер.

Лидер — владелец идеи. Бухгалтерские услуги можно передать на аутсорсинг или даже управлять самостоятельно (при наличии навыков). Строительство дома с нуля предполагает большую работу по нескольким направлениям – дизайн, возведение стен, внутренняя отделка, коммуникации, вода, ландшафтный дизайн и так далее. Взять 5-10 узкопрофильных мастеров на постоянную основу или обратиться к компаниям-посредникам – решайте сами. С учетом постоянного наплыва заказов стоимость будет примерно одинаковой.

4) Маркетинговая составляющая

Недостаточно просто запустить бизнес по строительству жилья на продажу. Новичок на рынке должен заявить о себе и найти фиксированные каналы для ввода ордеров. Хорошим тоном считается иметь портфолио реализованных проектов, но у вновь созданной компании его нет. Приходится ждать 5-10 месяцев, пока будет выполнен первый заказ, или выполнять вспомогательные работы — это сократит время на получение репутации в три раза.

Основные каналы поиска клиентов:

• знакомства в дизайнерских компаниях. Связи в строительных кругах — прорабы, риелторы, дизайнеры, архитекторы и т.д.;
• печатная продукция для распространения в хозяйственных магазинах и других специализированных торговых точках;
• объявление рядом с местами, где активно участвуют в строительстве новых многоэтажных домов;
• распространение объявлений в коттеджных поселках и рядом с дачами;
• разработка и продвижение личного сайта;
• активное участие в городских мероприятиях и выставках.

Не стоит отказываться от классических подходов в рекламе — это баннеры, заметки в рекламных газетах и ​​короткие рекламные ролики на местном телевидении. Если вы планируете работать без предоплаты, разрыв между началом строительства и поиском заказчиков можно увеличить, но сильно на рекламе экономить в любом случае нельзя.

Особенности домостроительного бизнеса:

Плюсы и минусы

Резюмируем недостатки строительства домов на продажу как основного вида бизнеса:

• Большой объем первоначальных вложений и вложений в выполнение работ.
• Долгая окупаемость проекта 2-3 года.
• Сложная процедура получения разрешения на строительство и ввода завода в эксплуатацию.
• Риск, связанный с состоянием рынка недвижимости и покупательной способностью клиентов.

Основные преимущества строительства домов на продажу:

• Возможность набраться опыта и деловой репутации и попробовать свои силы в крупных девелоперских проектах в будущем.
• Получите надежный и ликвидный актив.
• Низкий риск потери вложенных средств (при условии, что строительство велось с соблюдением всех норм законодательства).

Документы и лицензии

Для малоэтажной застройки не нужно получать лицензию и становиться членом СРО. Владельцу компании достаточно зарегистрировать ИП или ООО в налоговой инспекции и выбрать удобный вид налогообложения.

Если у вас есть постоянные сотрудники, вы должны зарегистрировать бизнес в Агентстве занятости и социального обеспечения. Разрешения на строительство выдаются местными властями. При проектировании объекта необходимо согласовать все нюансы с архитектурным агентством и пожарной службой.

Окупаемость

Многое зависит от средней стоимости жилья в том или ином регионе. В среднем стоимость строительства небольшого дома для семьи при условии сотрудничества с оптовиками стройматериалов и правильной организации работы составляет около 2 млн рублей. Цена продажи таких домов колеблется в районе 3 млн рублей. За один сезон на строительстве одного дома можно заработать 1 миллион рублей Рентабельность строительства готовых деревянных домов достигает 30-40%. При правильной организации деятельности компании реально добиться окупаемости за полтора года.