Как сдать квартиру в аренду правильно?

Сдавать жилье в аренду незнакомому человеку может быть прибыльно. Но есть в этом и определенные риски. Также нужно соблюсти некоторые формальности. Давайте рассмотрим, что следует учесть владельцу перед тем, как распоряжаться своей недвижимостью. Это поможет сдать в аренду квартиру правильно.

Сдача квартиры в аренду – риски и преимущества

Существуют два варианта передачи жилищной площади в аренду. Они пользуются популярностью, но как в одном, так и в другом есть масса своих нюансов. Итак:

На длительный срок (от 6 месяцев)

Преимуществом является долговременная польза. Если получится поселить постоянных квартирантов, вам не придется ломать голову, где искать новых клиентов. Когда не слишком много людей знает о вашей квартире, соответственно, уменьшается риск пострадать от грабежа из-за наводчиков или от кражи без взлома, когда используются дубликаты ключей. Вы будете сотрудничать с одними нанимателями, и не придется приспосабливаться к незнакомым людям каждые несколько дней. Также вам как арендодателю не стоит переживать за оплату коммунальных услуг. В большинстве случаев квартиросъемщики оплачивают их самостоятельно. Разумеется, это оговаривается сразу.

Из минусов стоит выделить небольшую прибыль. Среднестатистические жильцы, которым придется оплачивать коммуналку из своего кармана, скорее всего, не согласятся на большую арендную плату или попросту ее «не потянут». Многое зависит и от района местонахождения вашей квартиры. Цена жилья, расположенного в центре или около индустриально значимых объектов, выше. В случае, когда квартира находится в отдаленной или экономически неразвитой зоне, ее стоимость автоматически снижается. Эти моменты стоит учитывать и при посуточной сдаче, но в меньшей степени.

Посуточно (от 1 до 3 суток)

Плюсы от такого способа больше касаются финансовой стороны. Аренда жилищной площади на сутки стоит недешево и принесет вам очень хороший доход, который в 2-3 раза превышает прибыль от сдачи на долговременный срок. Такой вариант съема жилья особенно пользуется спросом в больших или курортных городах. Для некоторых арендодателей подобный вид заработка становится постоянным и часто перерастает в бизнес. Граждане, которые ездят в командировку, путешественники и туристы часто отдают предпочтение квартире, а не отелю или хостелу. В первом — слишком дорогое проживание, тогда как во втором не всегда хорошие условия.

Арендную плату с нанимателей вы получаете сразу при заселении. Также обычно берется сумма под залог, на случай, если обнаружатся испорченные вещи. Преимущество заключается и в том, что вы можете более свободно распоряжаться своей квартирой. Жильцы там находятся несколько суток, а после их выселения всё зависит от вашего желания. Если нужно срочно переезжать, принять родственников из другого города, вы всегда можете это сделать, не дожидаясь окончания арендного срока.

В этом варианте также имеются определенные риски. Хорошую цену квартиранты готовы платить только за приличные условия проживания. Хозяевам надо обустроить апартаменты так, чтобы жильцам хотелось вернуться еще раз и рекомендовать его своим друзьям и знакомым. Для этого должны быть качественный ремонт, добротная мебель и бытовая техника, такая как стиральная машинка, бойлер, микроволновая печь, утюг и т.д. Вам нужно закупить мыло, шампуни, полотенца, туалетную бумагу, сахар, соль, чай, кофе и другое. Запасы бытовых мелочей пополняйте после каждого квартиранта.

Важно: чтобы иметь постоянный доход, необходимо, чтобы квартира сдавалась хотя бы 25 дней в месяц. Сначала добиться этого будет не так-то просто, особенно вне туристического сезона. Вам нужно через каждые несколько дней искать новых постояльцев. Со временем вы наладите эту систему и о вас будут хорошо знать.

Еще одним минусом является уборка и проверка помещения после каждого выселения. Вам нужно осмотреть все уголки квартиры и привести ее в надлежащий вид, обязательно поменять постельное белье. Приезжая на пару суток, жильцы часто не беспокоятся о том, чтобы оставить после себя порядок. Мало того, проверку и уборку нужно делать часто, равно как и выделять время, чтобы показывать дом новым постояльцам. Не забывайте и о том, что именно вам надо будет оплачивать обычные коммунальные услуги, а также, вероятно, Интернет и телефонные разговоры.

Еще один минус – это поток новых людей, среди которых может оказаться кто угодно. Помните, что к выбору квартирантов, хоть и на сутки, надо подходить с осторожностью. Получить за 24 часа полный разгром в квартире и жалобы от соседей неприятно любому арендодателю. После каждого жильца невозможно менять замки, но хотя бы раз в месяц это делать стоит. Большое количество людей, проходящих через вашу квартиру, повышает риск появления в ней воров и мошенников.

Внимательно рассчитайте все плюсы и минусы сдачи жилья и сделайте свой выбор. Далее речь идет о том, как сдать квартиру на длительный срок.

Как правильно сдать квартиру в аренду?

Чтобы извлечь как можно больше пользы из собственной недвижимости, стоит учитывать несколько практических советов. Итак:

1. Приведите жилищное помещение в соответствующий вид. Не имеет значения, какое материальное состояние у ваших будущих жильцов: каждый человек отдаст предпочтение чистоте и приятной обстановке, царящей в квартире.
2. Высчитайте стоимость сдаваемой площади.
3. Займитесь поиском клиентуры. Это можно сделать самостоятельно или через агентство недвижимости.
4. Постарайтесь как можно больше узнать о вашем будущем постояльце. Не стоит одобрять проживание для первого попавшегося человека. Обязательно назначьте совместную встречу, чтобы познакомиться и поговорить с потенциальным квартирантом.
5. Заключите договор аренды. Он защитит вас от неуплаты или порчи имущества со стороны нанимателей. Как юридически грамотно составить данный документ, мы расскажем ниже.
6. Контролируйте состояние вашего жилья. Вы имеете полное право хотя бы раз в месяц наведываться в свою квартиру. Сначала это сделайте обязательно, но и в дальнейшем не забывайте иногда ее посещать.

Важно: квартиранты не могут менять замки на входной двери без вашего ведома. Если замена все-таки произошла, вам обязаны передать дубликаты ключей.

7. Периодически проверяйте квитанции, связанные с коммунальными услугами. Жильцы должны сохранять их или делать фотографии, чтобы вы могли быть уверены, что коммунальные услуги платятся регулярно и не скапливаются в кругленькую сумму долга.
8. Проведите осмотр жилья, когда арендатор будет съезжать из вашей квартиры. У вас будет прекрасная возможность проверить все приборы, мебель, а также общее состояние. Если все в порядке, вы возвращаете квартиранту залог, полученный при заключении договора аренды.

Вышеперечисленные советы могут показаться проявлением недоверия, но сейчас они актуальны как никогда и способны защитить от недоразумений.

Подготовка помещения

Подготовку можно разделить на две разновидности. Первая – если вы хотите сдавать квартиру людям со средним достатком, которые просто не готовы платить слишком высокую цену. Тогда и жилье будет бюджетным. Второй вариант – если оно находится в центре города, и вы рассчитываете на состоятельных постояльцев. В этом случае жилье будет носить статус элитного.

Начнем с первого варианта. Что же нужно сделать хозяевам перед тем, как предлагать свое жилище?

1. Разобраться со старыми и ненужными вещами. Очистите пространство от лишних предметов, которыми, скорее всего, не будут пользоваться квартиранты. Если имеются раритетные или дорогие изделия, лучше убрать их и хранить в закрытом помещении.
2. Навести порядок. Если есть возможность, сделайте генеральную уборку (помойте окна, двери, светильники, вытрите пыль со шкафов и других труднодоступных мест, постирайте занавески и т.д.). Как следствие, человек сразу получит приятное впечатление чистоты и свежести. Красота и блеск ваших покоев не оставят равнодушным даже самого требовательного нанимателя.
3. А как насчет мебели? Ваша квартира должна иметь самое необходимое: диван или кровать, кухонную мебель, шкаф, комод, стол, стулья. Не нагромождайте слишком много старой мебели, лучше оставить ту, которая находится в хорошем состоянии, даже если ее останется немного.
4. Сделайте косметический ремонт. Исправьте все, что портит эстетику вашего помещения. Это могут быть пожелтевшие обои, старый линолеум и другие вещи. Заменить их будет несложно и недорого.
5. Почините все неисправности, которые имеются в квартире. К ним относятся старая проводка, неработающие розетки, выключатели, смесители, туалетный бачок и другое.
6. Постарайтесь обеспечить наличие необходимой бытовой техники. Это кухонная плита, холодильник с морозильной камерой, телевизор и стиральная машинка. Последний из названых элементов комфорта позволяет повысить цену за аренду.
7. Позаботьтесь о существовании в вашем доме выхода в Интернет. В наше время он нужен не только для развлечений и общения, но также и для работы. Поэтому многие квартиранты рассчитывают на его наличие.

С квартирой эконом-класса разобрались. А что нужно нанимателю недвижимости бизнес-класса? Следует принять во внимание все вышеперечисленные правила и добавить кое-что еще. Например:

1. Качественный ремонт. Ваш интерьер должен дарить ощущение полного комфорта, а также выглядеть стильно. Иногда стоит доверить дело специалисту в этой области и попросить квалифицированную помощь. Дизайнер подскажет, как лучше оформить помещение. Это потребует немалых затрат, но будущая цена тоже поднимется.
2. Широкий перечень бытовой техники. Помимо вышеперечисленных приборов, сюда входят система нагревания воды, кондиционер, посудомоечная машинка, пылесос. Стиральная машина должна быть уже в обязательном порядке. Интернет тоже, причем с возможностью подключения гаджетов к Wi-Fi.
3. Мебель. Если говорить о квартире бизнес-класса, то очень хорошо, если она будет полностью укомплектована мебелью в хорошем или даже в новом состоянии. Особенно это касается кухни и ванной комнаты.
4. Чистота. Конечно, даже богато обставленное помещение обязано быть чистым. Проследите, чтобы в расстановке предметов наблюдался полный порядок. Лучше потратить больше времени на уборку, но завоевать доверие достойных и стабильных клиентов.

Поиск квартирантов

Вы посчитали все риски и преимущества, привели квартиру в уютный вид. Где теперь найти ответственных клиентов? Существует несколько способов поиска:

1. «По старинке»: можно развешивать и расклеивать объявления на остановках общественного транспорта, возле магазинов, торгово-развлекательных центров и т.д. Клейте объявления на улице, расскажите друзьям и знакомым.
2. Более современный метод: размещение рекламы в Интернете. Для решения такого вопроса созданы сайты, на которых есть доска объявлений.

Совет: следите за тем, чтобы объявления в Сети всегда были на вершине списка и привлекали внимание. Сфотографируйте самые красивые уголки вашей квартиры, ведь посты с изображениями пользуются большей популярностью.

Как в первом, так и во втором случае вам позвонит множество людей. Но будьте бдительны, ведь среди этого количества надо будет отобрать самого достойного кандидата. Определить его можно, задав несколько прямых вопросов:

• Семейный статус. Если среди жильцов будут дети, они могут причинить достаточно много хлопот, и это стоит обсудить дополнительно.
• Наличие домашних питомцев. Это может негативно сказаться на вашем имуществе, а также стать причиной неприятных запахов и следов. Но каждую ситуацию стоит рассматривать в индивидуальном порядке.
• Трудоустройство. Деликатно поинтересуйтесь, есть ли постоянное место работы у нанимателя. Сможет ли он регулярно оплачивать арендную стоимость?
• Планы и опыт найма жилья. Подобные вопросы стоит формулировать осторожно, с заходом издалека. Каким-то образом нужно выяснить, не съедет ли жилец слишком быстро и не возникнут ли из-за него проблемы. Если потенциальный квартирант часто переезжал с места на место, это повод задуматься.

Третьим и, пожалуй, самым надежным вариантом является поиск жильцов через агентство недвижимости. У него имеется большая и систематизированная база клиентов. Также компания сама занимается подбором квартирантов. За такие услуги риелторские конторы возьмут определенный процент, но вы будете освобождены от частых звонков и переговоров с потенциальными клиентами, а иногда и от связанных с ними проблем. Иногда лучше немного потерпеть, чем быстро сдать квартиру и потом пострадать.

Совет: обязательно проверяйте документы постояльцев, а лучше делайте их копии. В случае неприятной ситуации вам будет легче найти этого человека, имея его данные.

Некоторые бюро предлагают услугу «доверительное управление». Между агентством и владельцем заключается договор, в котором риелторская компания берет на себя все процессы, связанные со сдачей вашего жилья, поиском жильцов, осмотром квартиры и заключением успешной сделки.

Заключение договора аренды

Часто арендодатели пренебрегают договором, иногда из-за страха перед налоговой инспекцией или нежелания втягиваться в бумажную путаницу. Но на практике оказывается, что такой документ защищает владельца от многих проблем финансового и бытового характера.

Договор аренды соглашаются составлять те жильцы, которые планируют длительный съем помещения и осознают свою ответственность в случае какой-либо поломки. Такие квартиранты берут на себя обязательство регулярно платить за проживание и дополнительные услуги.

Как грамотно составить договор и что в нем следует прописать? Вот главные вопросы, которые следует рассмотреть:

1. Как будет рассчитываться сумма компенсации за повреждение арендатором предметов интерьера?
2. Каков срок проживания квартиросъемщика и сколько времени действителен сам договор аренды?
3. Что входит в стоимость жилья (кто оплачивает коммунальные услуги и Интернет), какие условия и порядок оплаты?
4. При каких условиях и через какой срок может изменяться арендная плата. На что рассчитывать квартиранту?
5. Какие обязательства постояльца в случае неуплаты или нерегулярности взносов (например, определенный штраф)?
6. При каких обстоятельствах с обеих сторон может быть расторгнут договор?
7. Конкретные условия со стороны арендодателя (например, запрет менять замки без его согласия).

Если условия договора приемлемы и для нанимателя, и для арендатора, обе стороны имеют гарантию выполнения всех указанных пунктов. Стоит также учесть, что требования должны соответствовать нормам закона, в противном случае документ окажется недействительным и не будет иметь юридической силы.

Составление акта приема-передачи

Данный документ создается для описания состояния квартиры, мебели и техники на момент заселения нового жильца. Договор защищает обе стороны: арендодатель не сможет снять лишние деньги с квартиранта, а арендатор будет нести ответственность за пропажу или повреждение любого предмета, указанного в акте. Что нужно учитывать при его формировании?

1. Указываются дата, время и место составления, а также номер договора, к которому он будет привязан. Сам договор аренды может ссылаться на акт.
2. Вносятся ФИО участников сделки и паспортные данные.
3. Детально определяется ситуация в каждой комнате дома. Прихожую, коридор, кухню, ванную, спальню можно выделить отдельным пунктом. В нем указывается состояние пола, стен, потолка, окон, двери, электропроводки. К этому списку прибавляйте все предметы, имеющие для вас ценность.
4. Обязательно снимаются и записываются показания счетных приборов, находящихся в доме.
5. После завершения описи документ скрепляется подписями заинтересованных сторон.

Помните, что в акте указываются и дефекты помещения, поэтому его нужно составлять в присутствии нанимателя.

Как сдать квартиру в аренду через агентство?

Этот вариант подходит для тех, кто не хочет сдавать квартиру в аренду самостоятельно, а предпочитает доверить дело специалистам. Прежде чем заключать договор с риелторским бюро, стоит внимательно его оценить.

Лучше выбирать для сотрудничества компании с многолетней репутацией, которые имеют спрос на данном рынке. В разговоре с агентом:

• Выясните, какие услуги предоставляет данная риелторская контора и как оплачивается каждая из них в отдельности (в солидных агентствах имеется прейскурант).
• Узнайте, какие обязательства берет на себя компания и в какие сроки она готова уложиться, чтобы найти для вас арендатора (если срок составляет 1-2 недели, это очень короткий период, солидная компания вряд ли решится на такую авантюру).
• Ознакомьтесь с договором, который вы будете заключать совместно с агентством. Там должны быть не только права и обязанности, но и ответственность, которую понесет бюро за невыполненные обещания со своей стороны (в надежных фирмах данный пункт обязательно присутствует).
• Помните, что цена за услуги компании не может превышать месячную стоимость арендной платы за проживание. Существует возможность предать все платежные обязательства потенциальному клиенту, но не все жильцы на это соглашаются.
• Если от вас требуют предоплату еще не предоставленных услуг, не соглашайтесь на это.

Когда вы выбрали надежную риелторскую компанию, заполните предоставленную анкету, где нужно указать желаемую стоимость проживания, район, местонахождение помещения, общую и жилую площадь, число сдаваемых комнат и все остальные сведения, которые хотите упомянуть.

Обсудите с агентством, готово ли оно решать вопросы, способные возникнуть в дальнейшем: досрочное расторжение договора, претензии со стороны арендатора и т.д. Обязуется ли компания после внеурочного выезда жильца подобрать вам другого клиента бесплатно? Если ответ положительный, с такой организацией сотрудничать можно.

Часто задаваемые вопросы

В каждом деле присутствует масса деталей. Постараемся ответить на вопросы, которые часто задают владельцы квартир.

Нужно ли платить налоги?

Сдача в аренду жилого помещения физическим лицом облагается налогом согласно действующим в России законам. Рассмотрим ситуацию с обычным гражданином, не имеющим статуса предпринимателя. На 2017 год налог за аренду квартиры составляет 13 или 30%. Зависит ставка от того, сколько времени владелец жилья находился на территории РФ. Если более 183 дней, то налог будет 13%, а если меньше, то 30%, поскольку такой человек получает статус нерезидента.

Важно: уплатить налог следует самостоятельно до 30 апреля следующего года, указав сумму полученного за прошлый год дохода от сдачи жилья.

Что принесет честная и своевременная уплата налога:

1. Арендодатели защищены законом от мошенничества и имеют полное право при необходимости обратиться в суд.
2. При уплате сбора можно не бояться штрафов и иных предусмотренных законом санкций.
3. Когда наполняется местный бюджет, есть средства на достойное содержание домов и придомовых территорий.

Как определить цену аренды?

Этот вопрос очень важен, так как при заниженной стоимости вы потеряете финансы, а при завышенной — долго не сможете заработать вообще. Вот какие факторы следует учесть при формировании цены:

• Район расположения вашей квартиры. Если это центр города, новостройка или чистая зона с насаждениями, можете поднимать тариф.
• Площадь помещения. Чем больше комнат, тем выше стоимость.
• Качество ремонта.
• Состояние дома, в котором находится квартира.
• Инфраструктура района (близость к метро, автобусной или троллейбусной остановке, магазины, предприятия – все это учитывается).

Можно ли расторгнуть договор найма квартиры?

Произвести данную операцию возможно на следующих основаниях:

1. Взаимное соглашение обеих сторон.
2. Решение суда по требованию одной из сторон при наличии нарушения одного или нескольких пунктов договора.
3. Решение суда по требованию одной из сторон в случае, предусмотренном самим договором.
4. Отказ от выполнения условий договора одной из сторон.

После расторжения договора обе стороны уже не имеют обязательств по отношению друг к другу.

Нужно ли регистрировать договор аренды в Росреестре?

Если данный договор заключается более чем на год, его нужно зарегистрировать.

Важно: без регистрации договор, заключенный на срок более 12 месяцев, будет считаться недействительным. А это небезопасно в случае возникновения конфликтов с арендатором и необходимости расторжения сделки.

Теперь вы имеете все шансы правильно сдать квартиру квартирантам и получать от этого доход. Помните, что грамотный подход к делу обезопасит вас от ненужных проблем и поможет сэкономить время.