Что такое задаток и чем он отличается от залога?

При проведении различных сделок с недвижимостью нередко можно столкнуться с такими понятиями, как «задаток» и «залог». Многие считают их сходными явлениями из-за того, что каждый из этих терминов предполагает передачу какой-либо денежной суммы. Между тем залог и задаток имеют различное значение, и их использование влечет за собой совсем не одинаковые правовые последствия.

Что такое залог?

Понятие залога широко применяется в гражданском законодательстве, и ему посвящен отдельный параграф в ГК РФ. По общему правилу – это определенное имущество, которое обеспечивает исполнение обязательств. В случае, если они не будут исполнены в регламентированные сроки, данное имущество перейдет в собственность той стороны, в пользу которой должны быть исполнены обязательства. Законодательство не ограничивает круг имущества, которое может быть предметом залога. Главное условие — передача в залог осуществляется только собственником имущества.

На практике в сфере недвижимости чаще всего используется денежный залог. Например, при аренде помещения его собственник вправе потребовать у арендатора определенную денежную сумму в качестве залога. В случае, если арендатор допустит просрочку по арендным платежам, необходимая сумма будет удержана из залога.

Не стоит забывать и о классической ипотеке – кредит под залог квартиры, где недвижимость обеспечивает исполнение обязательств заемщиком. Если кредитные средства не будут возвращены в срок, то кредитор вправе забрать заложенное имущество, то есть квартиру. При заключении сделки с залоговым обеспечением обязательно должна быть соблюдена письменная форма договора. В текст документа включается раздел о залоге с указанием его предмета, размера, условий передачи и обращения взыскания в случае неисполнения обязательств.

Важно отметить, что иногда залоговое обеспечение может измениться при смене условий основного обязательства. Например, стороны заключили договор новации, согласно которому заемщик не возвращает долг, обеспеченный залогом, а выдает вексель на определенный срок. При этом в качестве обеспечения выступает другое вексельное обязательство. Такая ситуация вполне возможна, так как выше было отмечено, что ГК РФ допускает использование в качестве предмета залога любое имущество, принадлежащее лицу на праве собственности.

Что такое задаток?

Не менее распространен и термин «задаток». В законодательстве он получил меньшее регулирование, но от этого его значение на практике ничуть не уменьшилось. Задаток – это форма обеспечения обязательств сторон по исполнению определенной сделки. Он всегда выражается в определенной денежной сумме, которую одна сторона передает другой. В случае, если одна из сторон уклонится от исполнения ранее достигнутых договоренностей, то уплаченный ею задаток не возвращается. Например, покупатель земельного участка отдал продавцу в качестве задатка денежную сумму в размере 5000 руб. Стороны договорились, что сделка будет заключена 15 февраля 2018 года, но в указанную дату покупатель отказался от подписания договора купли-продажи. Продавец на законных основаниях оставил 5000 рублей у себя. Впрочем, передача задатка накладывает обязательства и на продавца. В случае, если сделка не заключена по его вине, то на нем лежит обязанность вернуть задаток в двойном размере. Именно такая повышенная мера ответственности привела к тому, что многие инвесторы в последнее время обязательно включают в предварительные инвестиционные соглашения пункты о задатке.

Передача денежных средств в качестве задатка обязательно фиксируется документально. Это могут быть предварительный договор о сделке, расписка о получении, но в таком случае необходимо указать, что денежные средства получены в качестве задатка. Оптимальным же вариантом будет оформить соглашение о задатке. В нем указываются не только его размер и обязательство, которое им обеспечивается, но и порядок возврата.

Совет: соглашение о задатке позволяет избежать в дальнейшем спора о правовой природе полученной от покупателя денежной суммы. Если же в документах нигде не отобразить, что деньги переданы в качестве задатка, то они будут расцениваться как аванс, то есть обеспечительная функция в данной ситуации не возникает.

По общему правилу, задаток всегда идет в счет основного платежа по обязательству. Но стороны могут договориться и об ином порядке учета данных денежных средств. Например, покупатель оплачивает полную стоимость при подписании основного договора, а продавец обязуется вернуть сумму задатка, полученную при оформлении предварительного договора.

Залог и задаток — в чем разница?

Несмотря на ряд общих черт, отличается залог от задатка довольно существенно. Схожи эти правовые инструменты только в одном – они служат средством обеспечения обязательств по договору.

Залог может быть выражен любым имуществом, а задаток только денежными средствами. Передача в залог осуществляется с момента заключения договора и длится на всем протяжении его действия. Задаток же участвует только на подготовительной стадии сделки, когда стороны приходят к договоренности и начинают процесс подготовки к подписанию основного договора. После заключения договора соглашение о задатке прекращается.

Размер залога в большинстве случаев равен размеру обязательств, и кредитор, всегда знает, что делать, если нет денег или иного исполнения обязательства – обращение взыскания на заложенное имущество в полной мере покроет его расходы. Размер задатка — всегда небольшой процент от суммы основного обязательства, при нарушении которого он может быть обращен в пользу продавца.

Получение залога не влечет возникновения у залогодержателя повышенной ответственности за неисполнение своих обязательств. Если он нарушит договорные условия, то будет отвечать в рамках действующего законодательства или достигнутых договоренностей. Получение задатка преследует конкретно определенную меру ответственности – двойной размер при уклонении получателя задатка от исполнения своих обязательств.

Таким образом, разница между задатком и залогом очевидна, участники сделки всегда должны знать и понимать, в каких случаях применяется тот или иной правовой инструмент.