Как составить договор аренды офиса между юридическими и физическими лицами?

Коммерческие организации, которые стремятся сэкономить средства на формировании собственных автопарков, часто заключают договоры аренды транспортных средств с экипажем. В процессе ведения коммерческой деятельности у бизнесменов возникает потребность в недвижимости, которая может быть задействована в качестве офисов, торговых павильонов, складов и производственных цехов. Например, заключив договор аренды земельного участка, юридические лица и ИП могут возвести на нем временное строение, которое при необходимости будет легко демонтировано и собрано на новом месте. Если субъектам предпринимательской деятельности нужно разместить управленческий аппарат, то в этом случае стоит подписать договор аренды офиса между юридическим и физическим лицом.

На какие нюансы нужно обращать внимание в договоре аренды офиса?

В отличие от договора безвозмездной аренды жилого помещения соглашение на аренду офиса, заключаемое между юридическим и физическим лицом, имеет платную основу. При оформлении данного документа стороны должны учитывать следующие нюансы:

1. Физическое лицо. Для владельца помещения такая сделка сопряжена с различными рисками. Например, арендатор будет использовать его не по прямому назначению или начнет в нем вести противоправную деятельность. Юридическое лицо может не в полном объеме рассчитаться по аренде или вовсе съехать с офиса, не заплатив. Во время эксплуатации помещению может быть нанесен ущерб, повреждено или похищено находящееся в нем имущество владельца (мебель, компьютерная техника и т.д.).
2. Юридическое лицо. Арендатор офисного помещения также может столкнуться с рисками. Ему может быть передано во временное пользование помещение, которое не принадлежит лицу, подписывавшему договор аренды. Физическое лицо может потребовать предоплату, после чего исчезнуть. В процессе эксплуатации офиса может быть выяснено, что помещение было передано в субаренду прошлыми арендаторами, в результате чего юридическому лицу придется его освободить. Владелец может передать в аренду офис, который не соответствует установленным санитарно-эпидемиологическим и пожарным нормам безопасности. Также юридическое лицо может столкнуться с необходимостью проведения ремонта, если сразу не были выявлены скрытые дефекты (в этом случае придется заключать договор на выполнение ремонтных работ с физическим лицом или строительной компанией).

Как физические и юридические лица могут защитить себя от рисков?

Перед заключением договора аренды офиса между юридическим и физическим лицом сторонам необходимо соблюсти меры предосторожности:

1. Арендатор. Перед тем как ставить подпись на соглашении, субъект предпринимательской деятельности должен осмотреть предлагаемый ему офис, а также изучить копии правоустанавливающих документов, которые должны быть выданы на имя арендодателя. Если физическое лицо действует по поручению собственника, то у него должна быть нотариально заверенная доверенность, в которой указаны все полномочия. Также следует ознакомиться с техническим планом и сравнить его с фактической планировкой. Обратившись к юристам, юридическое лицо сможет получить информацию о наличии обременения, судебных исков, арестов и т.д.
2. Арендодатель. Владелец офисного помещения может обратиться в налоговый орган по месту регистрации арендатора и получить информацию о его видах деятельности (можно сделать официальный запрос в ЕГРЮЛ и получить выписку). Также ему следует узнать о том, участвует ли арендатор в судебных разбирательствах, есть ли у него проблемы с контролирующими органами и т.д.

Договор аренды офиса между юридическим и физическим лицом регулируется Гражданским Кодексом РФ. Федеральным законодательством не установлены ограничения относительно возможности заключения таких сделок. Единственным условием, которое необходимо учесть субъекту предпринимательской деятельности, является полная дееспособность владельца на момент подписания договора. Физическое лицо, передающее помещение в аренду, должно быть совершеннолетним и действовать по собственной воле, без принуждения.

Независимо от того, на какой срок передается офисное помещение в аренду, если одной стороной сделки является юридическое лицо, то договор заключается только в письменной форме. Образец соглашения стороны могут получить в юридической конторе или скачать в интернете.

Договор аренды офиса между юридическими лицами (+образец)

• Скачать образец договора аренды офиса между юридическими лицами .doc

Если договор аренды офисного помещения заключается между юридическим лицами, то арендатору следует перед его подписанием проверить регистрационные документы арендодателя. В них должна быть запись о том, что юридическое лицо имеет право осуществлять такой вид экономической деятельности. В противном случае арендная операция может быть признана контролирующими органами незаконной.

Совет: при подписании договора стороны будут представлять руководители организаций или их официальные представители. Соглашение должно содержать все реквизиты, подписи сторон и мокрые печати. Процедура сдачи юридическим лицом в аренду нежилого помещения регулируется Гражданским кодексом РФ.

При оформлении договора аренды между юридическими лицами стороны должны учитывать требование Центрального Банка РФ №1843-У, изданное 20.06.2007 года. Этот документ ограничивает при проведении расчетов между субъектами предпринимательской деятельности максимальную сумму в размере 100 000 рублей по одному договору.

Договор аренды офиса между физическим и юридическим лицом (+образец)

• Скачать образец договора аренды офиса между физическим и юридическим лицом .doc

При заключении договора аренды между юридическим и физическим лицом используется стандартная форма соглашения, образец которой можно скачать в интернете. В этом документе должны учитываться следующие моменты:

1. Реквизиты, контактные телефоны и наименование юридического лица. ФИО, паспортные данные, ИНН, адрес и телефон физического лица.
2. Точное месторасположение объекта недвижимости. В этом разделе нужно указать адрес, этаж, номер комнаты или квартиры, общую площадь, наличие инженерных коммуникаций и т.д.
3. Указываются правоустанавливающие документы, которые дают право физлицу передавать помещение в аренду.
4. Срок действия договора определяется сторонами в индивидуальном порядке и в обязательном порядке прописывается в соглашении. Если точная дата не будет указана, то договор будет считаться бессрочным.
5. Форма и периодичность проведения расчетов. В этом разделе стороны должны подробно расписать, каким образом будет оплачиваться аренда, например в наличной форме или платеж будет зачисляться на карточный счет физлица. Если расчеты будут проводиться в иностранной валюте, то следует описать, каким образом определяется курс (его можно зафиксировать или привязать к действующей на момент расчета ставке ЦБ) и т.д.
6. В договор можно включить дополнительные услуги, которые будет предоставлять арендодатель юридическому лицу (охрана, уборка и т.д.).
7. Указываются все документы, которые являются неотъемлемой частью соглашения (акт приема-передачи).

Совет: в последние годы среди субъектов предпринимательской деятельности практикуется оформление аренды рабочего места. В этом случае бизнесмены принимают от физических лиц во временное пользование не все офисное помещение, а только его часть. Они обязуются регулярно уплачивать арендную плату, при этом освобождаются от необходимости платить за коммунальные услуги.

Нюансы расторжения договора аренды офиса

При заключении договора аренды офиса стороны должны предусмотреть возможность его досрочного расторжения. Данная процедура обычно проводится по обоюдному согласию. Если арендатор или арендодатель решат досрочно прекратить действие соглашения, то они должны заблаговременно уведомить об этом вторую сторону.

В одностороннем порядке арендодатель может расторгнуть договор в следующих случаях:

1. Арендатор систематически нарушает условия договора. Например, несвоевременно делает арендные платежи, препятствует проведению осмотра помещения надзорными службами и т.д.
2. Арендатор использует офис не по прямому назначению, например, оборудовал его под производство.
3. Офис был передан в субаренду без ведома владельца.
4. При проведении осмотра помещения владелец заметил признаки ухудшения его технического состояния.

Арендатор также имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор. Для этого должны быть следующие причины:

• в процессе эксплуатации были выявлены дефекты в техническом состоянии офиса, о чем умышленно умолчал арендодатель;
• владелец не выполняет своих обязательств по договору;
• арендодатель хочет увеличить размер арендной платы, хотя в договоре указана фиксированная на весь срок сумма;
• на помещение предъявили свои права третьи лица.

Если юридическое лицо решило арендовать офис у физлица, то в обязательном порядке нужно заключить соответствующий договор (образец можно получить у юристов). При составлении документа нужно соблюсти все требования Федерального законодательства и отразить все важные моменты. Если после подписания соглашения между сторонами возникнут конфликты, они могут решить их в судебном порядке.