Статус созаемщика при оформлении ипотеки

Современные реалии и жизненные обстоятельства нередко вынуждают людей оформлять ипотеку на жилье. В некоторых ситуациях возникает необходимость искать созаемщика, как правило, когда речь идет о больших суммах, которые дают взаймы на длительный срок, и собственного дохода не хватает. При знании особенностей статуса, прав, обязанностей заемщика, созаемщика и кредитора вероятность возникновения проблем получится свести к минимуму.

Созаемщик – это кто?

Созаемщик – это физическое или юридическое лицо, которое наравне с заемщиком берет на себя обязательства перед финансовым учреждением (кредит, ипотеку). В отличие от поручителя, который отвечает по долговым обязательствам и является гарантом их исполнения только в случае неуплаты долга клиентом, созаемщик является солидарным должником по кредитному договору и участвует в осуществлении регулярных выплат банку. Поручитель тоже несет солидарную с получателем ипотеки ответственность по кредитному договору (если не предусмотрена субсидиарная ответственность), но банк имеет право требовать погашения долга с поручителя, в том числе процентов, неустойки, возмещения издержек по взысканию долга, только если их не выполнит заемщик. Согласно ст.323 ГК РФ кредитор вправе требовать от любого из должников с солидарной обязанностью перед ним исполнения обязательств (как частично, так и в полном размере).

При оформлении ипотеки, определении размера кредита учитывается прибыль заемщика, его платёжеспособность. Поэтому созаемщиков часто привлекают, когда нужно получить займ на большую сумму или не хватает собственных доходов. Это позволяет оптимально распределить финансовые обязательства между участниками договора. Для банка они являются дополнительным гарантом и инструментом возврата долга. Практически всегда он разрешает привлекать несколько созаемщиков, как правило, до трех, как в Сбербанке, но не больше 5-6. Например, чтобы оформить ипотеку в ВТБ24, можно предложить не более двух ближайших родственников (родители, дети, братья, сестры) с достаточным уровнем дохода.

Совет: выбирая вид кредитования на покупку жилья, клиент должен использовать все возможности кредитных предложений. Ипотека с господдержкой от ВТБ24 позволит получить сумму от 600 тыс. до 8 млн руб. и платить по низкой ставке от 11,4%, а Сбербанк с конца зимы 2017 года снизил ставки по ипотеке до 10,9%.

Кто может быть созаемщиком по ипотеке?

С чего начать покупку квартиры в ипотеку? Сначала нужно определить финансовое учреждение с наиболее выгодными условиями и процентной ставкой. Затем подготовить и подать пакет документов. Каждый, кто выступает в роли заемщика/созаемщика, заполняет специальную анкету-заявление по форме банка. Там указывают персональные, паспортные данные, информацию об их изменении, контактах, образовании, семейном положении, регистрации, фактическом проживании, работе, стаже, доходах, имуществе и т.д. Созаемщику обязательно нужно заполнять графу Родственники, где указываются данные супруги/супруга, при необходимости – Родственные связи. Графу Сведения о запрашиваемом кредитном продукте может заполнять только основной заемщик. Именно там указывают размер запрашиваемой суммы и срок возврата, а также предполагаемые параметры объекта недвижимости. Любые исправления должны быть заверены подписью лица, которое вносило свои данные. Исключать вопросы из анкеты нельзя.

Совет: при необходимости консультирования или возникновении спорных вопросов клиент, оформивший ипотеку, всегда может обратиться за квалифицированной помощью в ипотечный отдел банка. Узкопрофильные специалисты, хорошо ориентирующиеся в этой сфере, смогут дать наиболее точный ответ.

На самом деле на роль созаемщика подойдет далеко не каждый. Финансовые учреждения разрабатывают свой перечень критериев к тем, кто хочет взять взаймы деньги. Если ипотеку оформляет один из супругов, то второй автоматически становится созаемщиком, даже если его доходов недостаточно, возраст при этом не учитывается. В теории требования к созаемщику довольно просты:

гражданство РФ;
совершеннолетие;
рабочий стаж на последнем месте работы не менее 6 месяцев;
достаточный ежемесячный доход.

Но на практике банки предпочитают брать созаемщиком для ипотеки, потребительского кредита кого-то из родственников клиента, желательно близких. Такая политика объясняется тем, что такие лица имеют тесную родственную связь с основным заемщиком, практически всегда заинтересованы в благополучии последнего и в том, чтобы купленная недвижимость осталась в семье. Поэтому вероятность ответственного погашения кредита даже в случае возникновения каких-либо проблем значительно повышается.

Базовые права и требования к созаемщику ипотеки:

Совершение регулярных платежей по кредиту в случае, если заемщик не может этого делать.
Если в договоре оговорено – самостоятельно выплачивать определенную долю ежемесячных взносов.
Созаемщик имеет доступ к использованию налогового вычета и право претендовать на долю в недвижимости, даже если не является супругом заемщика (этот момент уточняется и прописывается в договоре).

Необходимо уделить особое внимание разъяснению вопроса о правах созаемщика на долю приобретаемой в кредит недвижимости (как банку, так и другим сторонам займа). Но даже если он не претендует на часть имущества, его обязанности не становятся меньше – если основной заемщик по любым причинам не будет вовремя вносить платежи, это обязан сделать второй должник. При желании можно оформить вывод созаемщика еще в период выплаты кредита, подписав дополнительное соглашение к договору. Но для этого необходимо получить одобрение банка, что становится довольно проблематичным моментом. В большинстве случаев он если и дает согласие на выход созаемщика из кредита, то лишь при наличии утвержденной кандидатуры нового.

Очень спорные ситуации могут возникнуть, когда созаемщиком выступил один из супругов, которые решили развестись (и не хотят совместно выплачивать ипотеку). Тогда назреет вопрос об отказе одного из них от жилья и обязательств по кредиту. Потребуется урегулирование личных вопросов, переоформление кредитного договора и перераспределение прав собственности на жилье. По мнению большинства юристов, оптимальный выход из ситуации – подписание брачного договора, где указывается факт передачи конкретного ипотечного жилья в собственность одного из супругов, как и обязательств по выплате кредита. Это поможет избежать деления всего нажитого в браке имущества пополам. Если брачного договора не будет, разделить квартиру не получится, так как она будет находиться в залоге, и может возникнуть ситуация, когда большую часть стоимости выплатит один супруг, а делить ее в последующем будут 50/50. Также многих интересует вопрос о том, обязательно ли страхование жизни при ипотеке? Каждый банк выдвигает свои требования к выполнению этого условия, но всегда рекомендует оформить страховку, нередко в качестве поощрения предлагают льготную ставку.